1. Sector Living / 2. Transición Energética11 min read

Tiempo de lectura: 7 minutos

1. Sector Living

Texto: Jaime Trigo Muñoz, Director en el departamento de Inversiones Alternativas, Real Estate de A&G

Actualmente, el mercado inmobiliario español presenta una situación preocupante en el segmento residencial y habitacional (conocido como sector “Living”), debido a la tensión que se está generando ante la escasez de oferta y la fortaleza de la demanda. Esta situación presenta un problema y a la vez una oportunidad de inversión para favorecer el desarrollo inmobiliario en base a las necesidades de la población actual y futura.

Para entender el mercado y su potencial, debemos profundizar sobre tres cuestiones básicas: cómo hemos llegado a esta situación de mercado, qué se puede hacer para revertir el problema y cómo invertir para capturar la oportunidad generando valor.

España, de forma similar a Europa, reconoce al sector Living un perfil defensivo y resiliente con solidos fundamentales; sin embargo, España presenta dinámicas más acentuadas que han provocado un gran desajuste estructural entre oferta y demanda, siendo éste el núcleo del problema. El déficit de vivienda es especialmente preocupante en determinados submercados como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga.

En cuanto a la oferta, el ritmo de producción de vivienda ha descendido drásticamente durante los últimos 20 años, cuando en España se visaban más de 860 mil viviendas en 2006 (máximo histórico), pasando por 34 mil viviendas en 2013 (mínimo) y estando actualmente estancado en niveles de 100 mil visados al año desde 2018. Además, la inflación española generalizada en la construcción y la falta de mano de obra no han ayudado a mejorar la situación.

Por otro lado, la escasez de suelo residencial es otra variable que limita la generación de nueva oferta; los planes generales de ordenación urbana se han ido consumiendo durante los últimos años y han sido pocas administraciones las que han implantado nuevos planes. En las principales áreas metropolitanas de España los planes se encuentran casi agotados generando mayores barreras de entrada e incapacidad de producción de oferta de calidad y asequible allí donde es demandada.

En segundo lugar, es conveniente analizar las variables que explican el incremento de la demanda, aupada principalmente por el crecimiento poblacional generado por los flujos migratorios (desde el extranjero a España y considerando el efecto concentración de la población española en áreas metropolitanas). La población total de España se incrementó en más de medio millón durante 2023 (+1.06%), marcando un nuevo máximo histórico con 48.6 millones de habitantes (según el INE, España ganará 4.2 millones de habitantes hasta 2037). La disminución del tamaño medio de los hogares supone efecto multiplicador de la demanda de hogares, siendo actualmente de 2.38 personas por hogar, y con perspectivas de seguir decreciendo los próximos 10 años hasta 2.1 personas.

Además, la concentración de los saldos migratorios sobre determinadas áreas metropolitanas genera un mayor desequilibrio al analizar cada submercado. Desde 2018 la población de Barcelona metropolitano creció un 5.1%, mientras que Madrid metropolitano un 4.9%.

Todo lo anterior ha llevado al sector español a un incremento de precios en todas las tipologías de solución residencial. Por ejemplo, desde 2019 el precio medio de alquiler creció un 28% en España. Madrid y Barcelona han experimentado incrementos del 25% y 33%, respectivamente. Según Idealista, el esfuerzo (porcentaje de los ingresos destinados a viviendas) para alquilar una vivienda de dos habitaciones supera el 30% recomendado por los expertos. Barcelona es la que mayor porcentaje de los ingresos del hogar exige (43%), seguida por Palma (41%), Málaga (40%), Madrid (38% y Valencia (38%). Los precios medios de venta de vivienda también han experimentado incrementos del 22% de media a nivel nacional desde 2019; mientras que Barcelona ha crecido solo un 7%, Madrid concentra crecimientos del 23% durante el mismo periodo.

Finalmente, es importante mencionar que los cambios en los estilos de vida, sumado a la escasez de producto de calidad, ha contribuido también a la materialización de nuevos formatos inmobiliarios dentro del mercado de alquiler: Co-Living, Co-Housing, Flex Living, Senior Living, etc. A pesar del interés histórico de los españoles en comprar una vivienda en propiedad, la tasa de alquiler en España se está incrementando (actualmente un 23% frente a la media europea del 34%), y esto no solo se explica por nuevos estilos de vida, sino que el alto precio de compra y la falta de ahorro de los españoles imposibilita la compra y fuerza a una parte de la población al alquiler; efecto que retroalimenta la aparición de productos de alquiler mejor adaptados a las necesidades cambiantes.

La solución a la realidad actual no es sencilla y requiere de una serie de acciones e iniciativas que aborden el problema desde distintos frentes. Desde el apartado regulatorio o administración pública, se viene hablando del incentivo a la promoción de vivienda asequible en alquiler, flexibilidad en los cambios de uso y nuevas herramientas para la dinamización de desarrollo de suelo. Asimismo, se está trabajando en dar cobertura legal a los nuevos formatos de alquiler.

Desde el punto de vista inversor, y ante los sólidos fundamentales del mercado, nos encontramos en un buen momento para ofrecer soluciones al mercado generando comunidades modernas, servicios y gestión profesional de los edificios

A pesar de que la oportunidad es clara y se presentan unos años atractivos desde el punto de vista inversor, nos encontramos ante un mercado moderno, competitivo y dinámico, donde es crucial tener un conocimiento profundo de las complejidades existentes y del panorama regulatorio. Desde A&G pensamos que es clave atacar la oportunidad de la mano de equipos con dilatada experiencia y alta especialización, con capacidades de desarrollo integral, generación de escala y operación eficiente de activos, permitiendo la adecuación de los activos a la ubicación y a la demanda existente. En definitiva, equipos profesionales que sepan primar e identificar la generación de valor frente a la mera especulación.

Segmentos y oportunidades dentro del sector inmobiliario “living”

2. Transición Energética

Texto: Miguel Lizaso, Director del Fondo de Renovables de A&G

Continuamos inmersos en el proceso de transformación del sector energético global, inmersos en la denominada Transición Energética, que busca descarbonizar la economía alcanzando unos ambiciosos objetivos de reducción de emisiones contaminantes, garantizando al mismo tiempo la independencia y soberanía energética. Esta senda, que se continuará desarrollando durante las próximas décadas, no será lineal y está expuesta a los vaivenes y volatilidad de los distintos elementos que la componen (socioeconómico, tecnológico, financiero…), haciendo difícil la predicción de sus movimientos en el corto plazo. Por tanto, para poder realizar inversiones en este contexto, es conveniente tener una visión clara y bien fundamentada de sus elementos principales en el medio y largo plazo.

El ejemplo del sector de las renovables

Un claro ejemplo de este comportamiento se puede observar en el sector de la generación con fuentes renovables, donde España ha sido pionera desde principios de este siglo. Si nos fijamos en el pasado reciente, durante los últimos 5 años se han sucedido una serie de situaciones exógenas al propio mercado de generación eléctrica en España que han provocado alteraciones significativas: la pandemia de COVID-19, las crisis logísticas (cierre de puestos en China, bloqueo del canal de Suez…), la invasión de Ucrania por Rusia, el sabotaje de infraestructuras de suministro de gas a Europa, las condiciones meteorológicas excepcionales en diversos episodios temporales, etc.

El impacto de todos estos eventos en el precio mayorista de la electricidad (conocido como “pool”) ha provocado que haya experimentado precios medios mensuales en un rango que varía entre c.10-300 €/MWh en estos cinco años.

En este contexto, se puede entender la situación que hemos vivido en el mercado eléctrico español durante la primavera (marzo a mayo) de 2024, con precios que pocos hubieran podido imaginar tan solo dos años atrás.

Si analizamos las causas que han provocado, de manera recurrente, los comúnmente denominados como “precios cero” de la electricidad, durante los meses de marzo y abril, destacan los factores meteorológicos, liderados por una primavera muy lluviosa – tras un invierno similar – que han causado una disponibilidad hídrica sustancialmente mayor que en periodos comparables anteriores; en un momento del año en el que la irradiación solar se encuentra en niveles óptimos y la generación eólica se ve favorecida por las habituales borrascas de esa época. Todo ello, dentro de los meses de menor demanda eléctrica agregada de todo el año, junto con el inicio del otoño.

Perspectivas para las renovables en el medio/largo plazo

Considerando el entorno actual, y dejando de lado las situaciones anómalas comentadas, se puede construir una visión sobre el mercado de la electricidad en España con una gradual recuperación de los precios de la energía durante lo que queda de 2024 y una situación volátil, pero con tendencia general al alza en los próximos años, sustentada por las siguientes observaciones:

• La dependencia climatológica de los proyectos de generación renovable. Las características intrínsecas de estos proyectos hacen que los eventos meteorológicos tengan un impacto significativo en la producción renovables y, por tanto, en los precios.
• La moderación del ritmo de crecimiento de instalación de nuevos proyectos renovables. El impacto que (i) la exigencia más estricta de la regulación ambiental en términos de tramitación de proyectos, (ii) la dificultad de acceso a nuevos puntos de conexión (saturación desde 2020, falta de concursos de capacidad…) y (iii) la significativa subida de costes de financiación; así, durante el primer y segundo semestre de 2023, se instalaron c.2,9GW y c.3GW respectivamente, mientras que en el primer semestre de 2024 se ha reducido hasta c.1,2GW de nueva instalación fotovoltaica. En este contexto, los proyectos actualmente en operación podrán ver su percepción de valor en el mercado incrementado, especialmente aquellos que tengan unas características diferenciales.
• La tendencia de crecimiento de demanda eléctrica. Más allá de consideraciones puntuales o coyunturales, se prevé un incremento de demanda sustentada tanto en descarbonización, como en las necesidades de energía eléctrica que tecnologías emergentes (Inteligencia Artificial) y tradicionales (refrigeración, movilidad) requieren.
• A todo lo anterior se une un racional puramente económico en dos frentes: por un lado, la necesidad de remunerar el coste de producción eléctrica a niveles atractivos para evitar, no solo su cierre (ningún sector puede permitirse operar a pérdidas de manera indefinida) sino también de actuar como incentivo que garantice la seguridad e independencia energética de España y Europa. Por otro lado, la elasticidad de la demanda, puesto que, si se mantuviera esta senda de precios de pool bajos observados en estos últimos meses, se produciría un incremento de la demanda, que implicaría una mejora de los precios.

En conclusión, creemos que los eventos de la primavera de 2024 obedecen a una situación coyuntural más que a un problema estructural, presentando un momento de inflexión para proyectos de energía renovable en ubicaciones de gran calidad y con una habilidad ya demostrada para generar ingresos recurrentes.

La oportunidad que representa la Transición Energética

Por lo tanto, partiendo de que la Transición Energética es una realidad actual, necesaria por los numerosos beneficios que conlleva, y con un comportamiento volátil y no lineal, consideramos que sigue siendo una oportunidad atractiva para inversores que quieren posicionarse de manera definida en el sector.

Aún falta mucho por hacer en diferentes sectores: aumento de demanda de energía limpia, electrificación en nuevos sectores, descarbonización de la demanda no electrificable, gestión y valoración de residuos, y la adaptación de todas las infraestructuras existentes al cambio tan radical que está experimentando todo el sistema energético. En este sentido, es necesaria una inversión significativa en nueva generación renovable, infraestructura de almacenamiento (lo que, además, favorecería los precios capturados por los proyectos fotovoltaicos), valorización de residuos para generación de biocombustibles, infraestructura y redes que soporten el crecimiento de nuevos proyectos, y tecnología que facilite y acelere este cambio profundo.

En definitiva, que se trata de una oportunidad de inversión para las próximas décadas, que abarca a todo el sector energético y a numerosos segmentos industriales, y que requiere de una especialización y conocimiento, con una clara visión a largo plazo que sustente la estrategia de inversión a implementar.