Inversión Alternativa: Asesoramiento en Real Estate5 min read

Tiempo de lectura: 4 minutos

Texto: Borja de la Quintana, Director de Asesoramiento Inmobiliario de A&G

No pasa desapercibido que 2020 ha sido un año diferente y que nos ha obligado, entre otras cosas, a ser más prudentes en nuestras decisiones de inversión.

El sector inmobiliario venía pisando fuerte durante los últimos 5 años y la llegada de la COVID 19 vaticinaba un parón en seco de la inversión. La realidad es que esas hipótesis no se han cumplido y los inversores han encontrado en el ladrillo un valor refugio, que otorga una fuerte resiliencia incluso ante eventualidades como la que estamos viviendo.

La pandemia, al igual que otros momentos convulsos, trae oportunidades interesantes y que, gracias a la alta liquidez existente, muchos inversores (privados e institucionales) han sabido aprovechar.

Desde el departamento de asesoramiento inmobiliario de AIGA Advisory, hemos tenido una posición privilegiada con un papel protagonista, viendo los toros desde la barrera.

Gracias a nuestra versatilidad y expertise en los distintos segmentos del sector, tenemos una amplia visión de lo que está ocurriendo, permitiéndonos formar un criterio de inversión muy depurado para nuestros clientes en áreas tan diversas como el Residencial, Logístico, Hotelero, Oficinas o Comercial. De esta forma, nos hemos convertido en la herramienta perfecta para diseñar carteras inmobiliarias bien estructuradas y diversificadas que cumplen con los requisitos de nuestros clientes. Esto lo rematamos con la búsqueda y estructuración de una financiación optimizada poniendo en competencia a los principales bancos nacionales e internacionales según el tipo de operación.

A continuación, resumimos brevemente nuestra visión de las oportunidades que cada segmento ofrece de cara a este 2021.

LOGÍSTICO:

El sector logístico, es quizás el que mejor se ha comportado durante este pasado 2020 siguiendo la tendencia que venía marcando desde hace 3 años. Desde AIGA Advisory, vemos una gran oportunidad en activos de calidad, con inquilinos solventes y contratos largo placistas pero ubicados en ciudades secundarias. Esto permite alcanzar rentabilidades sin apalancar muy atractivas y con garantías muy similares a las que ofrecen estos mismos activos en Madrid y Barcelona. A esto se une una gestión pasiva del activo, generalmente con un único inquilino.

RESIDENCIAL EN ALQUILER:

El residencial es el rey del ladrillo. Es el activo que ofrece más liquidez y el inversor lo entiende como un bien necesario que siempre tiene demanda, especialmente en ubicaciones céntricas de las grandes capitales de provincia. Dada su alta liquidez y una demanda imparable de vivienda de calidad en alquiler, este segmento ofrece rentabilidades algo más ajustadas teniendo en cuenta que requiere de una gestión más intensa y costosa que merma sensiblemente la rentabilidad del producto. Actualmente, existen buenas oportunidades de adquirir edificios completos ya estabilizados que requieren volúmenes de inversión de entre €3MM a €10MM. Lógicamente, es un activo muy financiable lo que permite optimizar la rentabilidad de la inversión.

HOTELERO:

El sector turismo es, definitivamente, el sector que más está sufriendo los efectos de la pandemia. Desde el punto de vista de la inversión, lo que esta situación permite, es acceder a un producto que nunca hubiera salido al mercado en otras circunstancias. La operación ideal que proponemos es la compra de activos trofeo en formato Sale & Lease back. El propietario histórico se ve obligado a desprenderse del ladrillo para obtener liquidez y, a cambio, firma un contrato de arrendamiento a largo plazo con condiciones muy interesantes. Esto se está dando tanto en hoteles vacacionales como en hoteles urbanos tipo boutique con un tamaño entre 30 y 70 habitaciones. También están surgiendo oportunidades muy interesantes de coinvertir en activos de valor añadido de la mano de expertos que proponen liderar un vehículo eficiente fiscalmente y con focos de inversión muy acertados.

OFICINAS:

Por razones obvias (teletrabajo), las oficinas se encuentran en una situación de incertidumbre en cuanto al formato de trabajo que quede después de la pandemia. Nuestra opinión es que las empresas seguirán necesitando espacios de oficinas propios para mantener la productividad. El ser humano necesita relacionarse para crear y generar riqueza y la oficina es el lugar adecuado para ello. Dicho esto, desde Aiga, ponemos el foco de inversión de nuestros clientes en oficinas Madrid o Barcelona en ubicaciones prime, con contratos de obligado cumplimiento a largo plazo e inquilinos solventes.

COMERCIAL:

El retail es el segmento que más exige una ubicación acertada. En estos momentos están surgiendo muchas oportunidades de adquirir locales extraordinariamente ubicados a rentabilidades superiores a las que el segmento venía ofreciendo. En los últimos meses hemos podido encontrar varias operaciones muy interesantes para nuestros inversores. Siempre centrándonos en activos prime, con inquilinos de primer nivel. El volumen de inversión puede variar entre los €5MM hasta los €30MM. Una variante que ha cogido mucha fuerza y seguirá atrayendo el interés inversionista son los supermercados. Han demostrado, junto con el logístico, una enorme resiliencia en esta pandemia y ofrecen alquileres a muy largo plazo y por tanto la estabilidad que busca cualquier inversor patrimonialista.

Desde Aiga, en 2020 hemos asesorado en operaciones por valor de más de €300 MM. Muchas de estas operaciones son fruto de la situación actual permitiendo que, activos trofeo que, en condiciones normales, nunca hubieran salido al mercado, ahora se genere una ventana de oportunidad para entrar.

Realmente vemos una oportunidad en todos los segmentos sin necesariamente buscar compras muy oportunistas sino por tener la oportunidad de posicionarse en activos “líquidos” que habitualmente serían susceptibles de venta.

Como ejemplo, podemos resaltar la entrada de GPF Capital en la Socimi INBEST con una participación relevante. Se trata de una operación con colaterales inmobiliarios prime (high Street retail) con retornos atractivos y un business plan razonablemente avanzado minimizando el riesgo del inversor.

Otro ejemplo que marca el perfil de inversión de nuestros clientes, es la compra de un portfolio de naves logísticas alquiladas a un operador internacional de primer nivel con un contrato de alquiler a largo plazo, generando rentabilidades interesantes de manera muy estable.

En definitiva, el equipo de Aiga Advisory ha entrado en perfecta simbiosis con los banqueros de A&G banca privada, convirtiéndose en una consultora de referencia en el sector liderando muchas de las operaciones más relevantes acontecidas en el sector y más concretamente, en el área de la inversión de patrimonios privados.