Tendencias y oportunidades en el sector inmobiliario8 min read

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Texto: Ramiro Rodriguez, Director de Research & Insight en España, Cushman & Wakefield.

Entorno económico

Con las condiciones de pandemia aun por controlar hasta octubre en España, los ERTEs se han pospuesto hasta enero de 2021. Esto significa que la tasa de paro seguirá siendo moderada hasta fin de año y que los sectores de actividad más vulnerables al impacto económico de la pandemia se protegerán, en cierta medida, hasta que surjan mejores condiciones.

Las previsiones más recientes de Oxford Economics señalan que, bajo un escenario central de control de la pandemia a mediados de 2021, el PIB de este año será el 90% del de 2019, el 2021 será el 95% y el 2022 será el 99%.

No obstante, el consumo está perdiendo fuerza debido tanto a despidos como a una demanda embalsada, esta última impulsando los agregados de ahorro privado a máximos de 10 años.

Contexto del mercado inmobiliario en España

En cuanto al mercado inmobiliario, estamos viendo sectores ganadores en diferentes tipos de activos. La demanda de espacio de oficinas proviene principalmente de empresas de los sectores de tecnología, media y finanzas. En el sector retail, se observa a minoristas de salud y belleza, deportes y ciertas marcas de moda que buscan espacio en high street, centros y parques comerciales. Las naves logísticas conservan su fuerza y 3PLs y operadores logísticos buscan espacio moderno, dado el acelerado desarrollo del comercio electrónico en España.

El informe Global Office Impact Study de Cushman & Wakefield publicado en septiembre, enfatiza que, en medio de la pandemia, tendencias como el trabajo permanente desde casa y el Agile Work (parte en la oficina, parte a distancia) están tomando impulso. Al mismo tiempo, asistimos a una desdensificación o un uso menos intenso del espacio de oficinas. Esto significa que las medidas de distanciamiento social pueden prolongarse en el tiempo. Como resultado, el uso de espacio de oficinas será redefinido y surgirá un nuevo equilibrio en la demanda de espacio de oficinas con el Work from Home y el trabajo ágil como fuerzas negativas en la absorción y el mayor valor añadido del trabajo intelectual (por lo general ejecutado desde oficinas) y la desdensificación como impulsores positivos del uso del espacio empresarial. De esta forma, después del impacto cíclico de la pandemia, esperamos que la demanda de espacio de oficinas se vea reforzada por más necesidades de espacio de las empresas del sector de servicios y el uso del trabajo ágil.

Los indicadores de corto plazo señalan un buen comportamiento de la demanda residencial. Hemos visto que los alquileres se mantienen estables en todo el territorio nacional. Al mismo tiempo, los valores mantienen los niveles del primer trimestre de 2020 si no mayores. En este contexto, no es de extrañar que nuestra encuesta a inversores, aunque realizada durante abril, haya revelado que la inversión en residencial (o PRS) se encuentra entre los tipos de activos preferidos por 173 inversores activos en España, solo superada por naves logísticas. Por su parte las residencias de estudiantes también se perfilaron como un activo preferido por encima de sectores tradicionales como oficinas o retail.

Mercado de inversión

Los mercados de capitales se han comportado relativamente bien durante la pandemia. Las cifras hasta el tercer trimestre suman 5.500 millones de euros en inversión inmobiliaria, 3.000 millones de euros menos que hace un año. Sin embargo, 2019 y 2018 registraron los volúmenes más altos desde que tenemos registros (1999) y ya pronosticamos en enero de 2020 una reducción del 15% en la inversión, dada la menor disponibilidad de producto y cierta pérdida de impulso anticipada en los fundamentos de ocupación. Como resultado, la contracción del 35% en el volumen de inversión puede dividirse en 15% como reducción esperada y 20% como impacto de la pandemia. Con todo, identificamos que capital core y oportunista permanecen activos en el mercado y el espectro completo de perfiles de riesgo y costes de capital están la espera de entrar al mercado español, una vez se controlen las condiciones de pandemia.

En este contexto ¿hay una oportunidad en el sector de residencias de estudiantes en España?

Oportunidad

España ha vivido en los últimos años un incremento acelerado de la actividad, tanto por parte de operadores como de inversores, del segmento de residencias de estudiantes.

La entrada de nuevos operadores e inversores se debe a unos fundamentales que ponen en evidencia la necesidad de producto de última generación y un recorrido del segmento a largo plazo. Además, el incremento no solo del número de estudiantes sino también de su movilidad, así como la popularidad de España como destino internacional para cursar estudios universitarios, ha hecho que se dispare la demanda para alojamiento estudiantil. Adicionalmente, la escasez de alojamiento especializado para estudiantes en España y la falta de producto de última generación pone de manifiesto la necesidad de inversión en nuevas residencias en las principales ciudades universitarias españolas para satisfacer a la creciente demanda.

Mercado

El sistema universitario español es de los más consolidados de Europa. Un 45% de la población entre 30 y 34 años tiene una educación universitaria, por encima de la media europea y países de nuestro entorno (Portugal y Alemania, 36% e Italia, 28%). Con un crecimiento medio de 1,4% anual desde 2014 los estudiantes internacionales han ganado peso, principalmente por la calidad de las universidades, la asequibilidad frente a otros países, el atractivo estilo de vida y los vínculos históricos/culturales con América Latina. El incremento en la demanda para alojamiento estudiantil no se ha hecho esperar tanto por estudiantes nacionales como internacionales.

Estimamos una demanda potencial de alrededor de 450,000 estudiantes (compuesta por aquellos en movilidad y del extranjero) que comparada con el número de plazas actuales en residencias de estudiantes en España (96,225), deja en evidencia el desbalance entre oferta y demanda. Otra forma de entender este desbalance es observando la Ratio de Provisión – número de plazas en residencias de estudiantes dividido por el número total de estudiantes – está actualmente en 5,9%, muy por debajo de algunos países comparables (Alemania: 9,6%, Francia: 12,6%, Reino Unido: 35,9%).

A esto hay añadir también la falta de producto moderno de última generación. La mayoría de las residencias en España están en gestión pública o están gestionadas por entidades religiosas quienes tienen, por lo general, menos recursos para invertir en las instalaciones y no han sido capaces de adaptar los inmuebles a las necesidades de los estudiantes.

Ventajas y atractivos de inversión en el sector

Este sector se considera un segmento anticíclico ya que la ocupación y las rentas aguantan bien las crisis económicas gracias a que el gasto en educación se mantiene, e incluso sube, en épocas de crisis.

El área de residencias de estudiantes ya es un segmento consolidado en países como Estados Unidos, Reino Unido, Australia y países europeos como Francia y Alemania. Los inversores institucionales ven al segmento como un complemento seguro y rentable a sus carteras en los sectores comerciales y residenciales tradicionales.

Principales players / Inversores finales Core

En España el sector de residencias de estudiantes sigue en su infancia, por lo cual a nivel de operadores es fragmentado. Los primeros 5 operadores a nivel nacional suponen menos del 15% de la oferta total. El operador más grande es el grupo nacional Resa, con casi 9.000 camas por todo el país. La plataforma fue adquirida en 2017 por Greystar con capital de Axa IM y CBRE GI.  Resa es seguido por Nexo Residencias (grupo internacional con más de 2.000 camas en España y adquirido por Global Student Accommodation en 2017), MiCampus (operador con 1.800 camas y propiedad del fondo privado Stoneshield), Campus (1.000 plazas y propiedad de Acciona) y Xior (un operador / inversor cotizado en Holanda y dueño/operador de 1.000 plazas también en España).

En cuanto a inversores, antes de 2017 la mayoría de los inversores privados en residencias de estudiantes eran pequeños grupos regionales privados con uno o dos inmuebles en explotación. El año 2017 marcó el inicio de la inversión institucional en el sector con la entrada de grupos como Axa IM, CBRE GI (capital de Nationale Nederlanden) y Global Student Accommodation. Recientemente los grupos más activos han sido Xior, Corestate, Vita Group, Amor, Invesco y The Student Hotel entre otros (todos grupos internacionales). La reciente entrada también de Brookfield confirma el atractivo del sector en España para inversores institucionales.

Covid-19

El sector de residencias de estudiantes no es inmune a la incertidumbre causada por la pandemia. A corto plazo se prevé una disminución en la movilidad internacional hasta que haya más certidumbre alrededor de la situación sanitaria.

Sin embargo, es importante hacer hincapié en que a largo plazo las expectativas del sector son optimistas. Esta crisis no va a diluir la importancia de la educación superior y se prevé que el número de estudiantes se mantenga a medio/largo plazo. Los métodos de aprendizaje virtual aún no han logrado reemplazar las experiencias sociales adquiridas al ir a la Universidad: independizarse, hacer nuevos amigos y descubrir nuevas experiencias entre otras, al igual que áreas de interés que son impulsadas en gran medida a través de la interacción humana. Cursos como ingeniería y ciencias también dependen de un entorno físico, por lo que también son más difíciles llevarlos a cabo de manera virtual.

Dicho esto, estamos observando que el nivel ocupación para la gran mayoría de residencias se ha mantenido durante este curso 2020/21, independientemente de que algunas instituciones están impartiendo algunas asignaturas online. Eso sí, algunas residencias dirigidas a estudiantes extranjeros se han visto más afectadas por las limitaciones en movilidad, aunque esto sin embargo puede resultar en un aumento significativo en cuanto se estabilice la situación por estudiantes que han pospuesto su decisión de estudiar en España.